注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

微信公众账号:wbxdxx

微信公众账号:wbxdxx

 
 
 

日志

 
 
 
 

德国房价30年不涨的秘密  

2014-09-25 07:13:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
德国现在成为欧洲房地产市场上的黑马,是因为外国投资人涌入,再加上欧洲央行降息,导致这几年德国房价一年增长率达4%。但在2008年欧元危机之前,德国房价每年仅上涨1%,物价水平平均每年涨幅2%,也就是说,扣除物价因素,房价实际上每年缩水1%。从1977年到2007年的30年中,德国平均房价仅上涨了60%,而同期个人收入额则增长了三倍,等于说,老百姓买房子越来越容易,房子实际上等于一直在降价。 个中原因可总结为下面几个方面:一、房源充分 供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素,在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡村地区和小城镇,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。二、租房市场发达 租房住的德国人比买房的多,这就决定了,几十人抢买一个房子的现象极其少见,哄抬价格的事情很少发生。 按收入来看,德国三分之二的人有能力买房,但其中只有42%住在自己的房子里,这一比例明显低于欧盟平均值71%,也低于美国的65%。这么多人有实力买房但却不想买房,主要得益于德国的租房法注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房。 德国的租房合同大部份是无限期的,除非房东要收回房子自己住,否则不能要求房客搬走,如果房东强行赶房客走,那么房客可以将房东告上法庭。另外,房东不能随便提高房租,如果房租超过当地“房租指导价”的20%,那么房客可诉诸法律,如果超过50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。数十年租房住的德国家庭并不少见,他们通常认为,租房住挺好,攒钱买房不如花钱享受生活。 另外,德国政府还保证有大量的廉价出租房屋供应,稳定了整个房地产市场。三、独立的评估机构 德国的房地产价格不是开发商说了算的,政府更是无权干预,而是由房地产价格评估机构来决定的。 这类机构独立于政府之外,在法庭上,法官也只承认评估师签字的评估报告。评估者只对自己的工作负责,并不考虑政府、委托人及其他个人的经济利益。德国联邦建筑法规定,每一块出售的土地都登记在册,所有交易情况集中起来制成“销售价格总表”。各地评估委员会每年根据此表制定“地价图”,提出各个区域的标准土地价格,并为不同地段、不同类型的住房制定详细的“基准价”或“指导价”。 这类指导价具有法律效力,所有房地产交易都需参照此执行,只能在合理范围(20%)内浮动。四、无人垄断土地 同样的房子,因为地段不同,会造成有些房价高,有些低,房子本身造价是一样的,不一样的是地价。 如果土地所有权属于国家,那么土地交易市场上就完全没有竞争,垄断一切土地资源的政权就可以操纵地价,从中牟取暴利,甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。德国实行的不是土地国有制,而是私有制,很大一部份土地是在个人或企业手中的。市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。五、法律健全执法严格 德国法律非常健全,比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内,即不能超过“基准价”的20%,将房价或房租定得过高,甚至以此牟取暴利的地产商和房东,要承担刑事责任。虽然法律健全,但是如果执法不力,那么法律也将是一纸空文。历年来,德国清廉指数在世界上都是名列前茅的,在这个连总理交通违规都要乖乖交罚款、总统可以为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职的国度,法律的威慑力是不言而喻的。六、税收抑制炒房 税收也被德国政府用来遏制炒房。卖房时得到的盈利需要交“投机税”,即卖房时最后拿到手的钱,减去买房时各种支出的总和,得出的结果就是盈利,这笔盈利需要当作收入来交税。税率根据个人收入情况浮动,平均可超过20%。但是两种情况下可以免税,一种情况是买房自住,再卖时就不用交“投机税”;另一种情况是买房出租,但是买了十年后才卖。 另外,房主出租房子时得到的租金也需要当作收入上税。买卖房屋还要交3.5%到5%的交易税。重税收大大压缩了炒房的利润空间。七、住房是福利 德国政府的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的关键一环,特别是与民生息息相关的住宅建设。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此,各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。各级议会竞选时,无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的,而是会导致房价高涨的,甚至使老百姓沦为“房奴”,那么这个人不仅会丧失选票,其政治生涯也有可能受到巨大影响,甚至会让整个党的人气暴跌。
  评论这张
 
阅读(51)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017